Записаться на бесплатные семинары:

по телефону: (347) 246-55-55

через сайт: форма записи на семинар

БашДомКом разъясняет:

Правомерно ли увеличение в одностороннем порядке стоимости услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома со стороны управляющих организаций?

— Нет, это незаконно.

Порядок установления и изменения размера платы четко определен ч.7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ: «Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года». Из смысла данной статьи Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) следует:

  •   «на срок не менее 1 года», предполагает, что может быть на несколько лет;
  • «с учетом предложений управляющей организации», но не на основании предложений управляющей организации.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, то такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Однако, в информационном письме Министерства регионального развития РФ № 6174-АД/14 от 06.03.2009г. говорится о целесообразности отказа от данной практики.

Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 45 ЖК РФ собственники помеще­ний в многоквартирном доме обязаны ежегодно на общем со­брании утверждать с учетом предложений управляющей организации размер платы на содержание и ремонт жилого помещения многоквартирного дома, определять перечень работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества МКД, источники их финансирования. Основой расчета должна стать смета затрат на содержание одного квадратного метра общего имущества конкретного дома, а также перечень работ с указанием их периодичности и сроком исполнения. Только в таком случае собственники смогут понять, на какие работы или нужды дома будут направлены дополнительные средства.

В настоящее время, составляя перечень обязательных работ, следует руководствоваться Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013г. № 290 «Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме».

Постановление Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416 « О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами":

  • п.5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников.
  • п.6. В целях подтверждения необходимости оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных проектом перечня услуг и работ, управляющая организация, товарищество или кооператив по требованию собственников помещений в многоквартирном доме обязаны представить акт обследования технического состояния многоквартирного дома, а также иные документы, содержащие сведения о выявленных дефектах (неисправностях, повреждениях), и при необходимости - заключения экспертных организаций.
  • п.7. В перечень услуг и работ могут быть внесены услуги и работы, не включенные в минимальный перечень.
  • п.8. Перечень услуг и работ должен содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме».

При уклонении или отказе управляющей организации от предоставления вышеуказанных запрашиваемых документов рекомендуется принять на общем собрании собственников помещений решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на очередной год, например, в размерах предыдущего года (или даже в меньшем размере!), но с обязательным указанием в протоколе общего собрания причин принятия такого решения (уклонение или отказ управляющей организации) и с оговоркой, что эти размеры утверждаются «временно, до предоставления управляющей организацией сметы доходов и расходов на соответствующий год и рассчитанных в соответствии с указанной сметой размеров платы по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и принятия собственниками помещений с учётом этих предложений новых размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения». Такое решение будет правомерным и заставит управляющую организацию во избежание убытков все-таки представить собственникам экономически обоснованную смету доходов и расходов на соответствующий год и рассчитанных в соответствии с указанной сметой размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Если управляющая организация предложила Вам свой размер платы по статье «Содержание и ремонт», то на собрании следует предложить собственникам для голосования несколько вариантов размера платы, например, 1-ый – предложение управляющей организации, 2-ой вариант – оставить размер платы без изменений, т.е. на уровне этого года и 3-ий вариант, как альтернатива 2-ому варианту, сократить расходы на содержание и увеличить на текущий ремонт. Т.е. предложение управляющей организации Вы учли, но общее собрание собственников решило иначе. У управляющей организации нет данного законом права отменить или даже обжаловать в суде решение общего собрания собственников помещений в МКД. Не соглашайтесь с размером платы за содержание и ремонт жилого помещения, предлагаемым управляющей организацией, если размер платы не соответствует фактически выполненным работам, представленным в ежегодном отчете управляющей организации. С другой стороны собственники также не должны злоупотреблять своим правом, устанавливая размер платы необходимо помнить, что он должен обеспечить весь комплекс работ, необходимый для надлежащего содержания общего имущества МКД, а не только те работы, которые, по мнению собственников, достаточны для их дома. Это подтверждается пунктом 35 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, в котором установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен быть соразмерен утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ.

Важно: Управляющая организация не может самостоятельно в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общим собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы (Постановление ФАС СЗО от 17.12.2009 N А66-5611/2009). ПОМНИТЕ – ВЫ, СОБСТВЕННИКИ, ДОЛЖНЫ РЕШАТЬ, СКОЛЬКО ВЫ БУДЕТЕ ПЛАТИТЬ ЗА ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ.

Очень многое зависит от договора. В соответствии с пунктом 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления многоквартирным домом относится порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. При этом под порядком определения платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается формулировка порядка (методики) определения (расчета) стоимости указанных в договоре на основании пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Итак, если тарифы были утверждены собственниками по всем правилам, действия УК (игнорирование решения жильцов, самостоятельное принятие новых тарифов или непредоставление сметы расходов за предыдущий год) можно назвать неправомерными.

Если вам непонятно, откуда взялись такие цены на жилищные услуги:

  • Вспомните, проводилось ли в Вашем доме общее собрание собственников по повышению платы за «содержание и ремонт жилого помещения»;
  • Потребуйте от управляющей компании протокол общего собрания собственников, проверьте подписи;
  • Направьте претензию в адрес руководителя организации. Если управляющая компания не ответила на претензию, следует обращаться в прокуратуру своего района с жалобой на незаконные действия управляющей компании или в суд.

Образец претензии:


Директору ______________________________
  (наименование организации)    
______________________________
(фамилия имя отчество заявителя)
______________________________
  (адрес, телефон)         

 Претензия.

    Я (Мы) являюсь собственником жилого помещения в многоквартирном доме, обслуживаемом и управляемом Вашей организацией.

    Отношения между собственниками и управляющей организацией складываются на основании требований Жилищного кодекса РФ, Закона о защите прав потребителей, Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, утвердившего Правила содержания общего имущества. Эти документы определяют, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества устанавливается общим собранием собственников.

Ваша организация в нарушение указанных законодательных актов в платежном документе за____________(указывается расчетный период) без решения общего собрания собственников, в одностороннем порядке увеличила тариф на содержание жилья: с_____ до ________ рублей за квадратный метр.

    Ваши ссылки на условия договора на управление считаю (ем) необоснованными, так как договор на управление с условием индексации стоимости содержания жилья в соответствии с величиной инфляции на общем собрании собственников не утверждался. Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей, «условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Считаю (ем) Ваши действия противоречащими законодательству и требую (ем):

  1. Устранить нарушения статей 45–48 Жилищного кодекса РФ в части незаконного увеличения тарифа на содержание жилья.
  2. Предоставить совету дома (при его отсутствии – инициативной группе) на обсуждение смету затрат с постатейной расшифровкой стоимости каждой работы (услуги) в расчете на 1 кв.м. площади.
  3. Произвести перерасчет и возврат незаконно удержанных денежных средств по статье «Содержание» за _____________ месяц 201___г.

    Если тарифы были утверждены собственниками по всем правилам, то действия управляющей организации (игнорирование решения жильцов, самостоятельное принятие новых тарифов или не предоставление сметы расходов) можно назвать неправомерными и обратиться в прокуратуру или Госкомитет РБ по жилищному надзору в отношении виновных в перечисленных нарушениях и несоответствиях законодательства и управляющая организация будет обязана сделать перерасчет.


 Прокурору                                      

____________________района г.Уфы

  _______________________________

от_____________________________


______________________________
  (Ф.И.О., адрес,телефон)     

 ЗАЯВЛЕНИЕ

Прошу принять меры прокурорского реагирования по факту повышения с___.___.201____ г. управляющей организацией ОАО «УЖХ _____________________
района городского округа г.Уфа» платы за содержание и ремонт общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома № _____ по ул.______________________________.
Общим собранием собственников помещений дома №____ по ул.________________ от ___.____.201____г. было принято решение об оставлении платы за содержание и ремонт общего имущества в размере_____ руб. за 1 кв.м..
Однако управляющая организация ОАО «_______________________________ГО г.Уфа» проигнорировала решение общего собрания собственников от ____.____.201___г., тем самым нарушив п.7 ст.156 Жилищного кодекса РФ, а также права и законные интересы собственников помещений дома №____ по ул.___________________

Приложение:

  1. Протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома №____ по ул._____________________________ от ____.____.201____г.

Дата                                                                                     Подпись


 

 

Помните: Перерасчеты платы за содержание и ремонт жилого помещения в сторону увеличения незаконны, т.к. в Правилах № 491 нет такого варианта перерасчета (есть только перерасчет в сторону снижения размера платы при оказании некачественных услуг).

Управляющая организация не вправе начислять дополнительные платежи за ремонт общего имущества без предварительного согласования с собственниками помещений в МКД, обязательно должно быть решение общего собрания собственников.

Управляющая организация не может в одностороннем порядке (без согласования с собственниками помещений, выражающегося в принятии решения их общем собранием) устанавливать и (или) изменять размер платы, что подтверждается судебной практикой.