Записаться на бесплатные семинары:

по телефону: (347) 246-55-55

через сайт: форма записи на семинар

Размышления председателя Совета многоквартирного дома: «Кому доверить деньги на капитальный ремонт?

До 2013 года включительно, участие собственников помещений в многоквартирном доме в финансировании капитального ремонта было добровольным, но с 1 октября  2014 года это участие будет  для всех — обязательным. Эта обязанность, возложена на нас Федеральным Законом №271-ФЗ, внесшим поправки в Жилищный Кодекс РФ. И как всякая обязанность, она предусматривает и ответственность за её неисполнение. Например, за неуплату взноса или несвоевременную уплату к собственникам жилья будут применяться штрафные санкции - начисляться пени. Ну и, конечно, взыскание взносов может быть принудительным.

Установлен обязательный ежемесячный минимальный взнос - для домов не выше шести этажей составит пять рублей 20 копеек, для домов выше шести этажей с лифтом - пять рублей 80 копеек за один квадратный метр площади.

Взнос обязаны уплачивать все собственники помещений ( жилых и нежилых, в т.ч. магазины, парикмахерские и т.д.) в многоквартирном доме, за исключением домов, признанных аварийными.

Размер взноса на капитальный ремонт не может быть меньше установленного минимального. Но собственники помещений в МКД могут принять решение об установлении взноса на капитальный ремонт, превышающем минимальный размер такого взноса.

Существует два способа сформировать фонд капитального ремонта:

 

1. На специальном счете многоквартирного дома. Владельцем счета может быть:


– ТСЖ (созданное в одном многоквартирном доме или нескольких домах, количество квартир в которых в сумме не превышает 30);
– ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив;
– Региональный оператор ( подходит для домов, которые обслуживает управляющая организация - ч.3 ст. 175 ЖК РФ: «Собственники помещений в МКД вправе принять решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета»). В этом случае региональный оператор откроет специальный счет на свое имя, но денежные средства на нем будут принадлежать собственникам многоквартирного дома, и они смогут распоряжаться денежными средствами в соответствии с ЖК РФ.

2. На счете Регионального оператора. Такой способ называют «общим котлом».

Используется принцип "черной кассы" - когда сбрасываются все участники, а сумму получает каждый по очереди. Понятно, что первыми в очередь на ремонт включат самые старые и ветхие дома, до которых не дошли руки в программе капремонта, которую финансировал в последние годы Фонд реформирования ЖКХ. Естественно собранные денежные средства в виде взносов на капитальный ремонт с Вашего многоквартирного дома, будут расходоваться на проведение капитального ремонта других домов, более нуждающихся в капитальном ремонте. На капитальный ремонт Вашего многоквартирного дома будут также «скидываться» другие дома. Региональный оператор вправе расходовать средства, полученные от собственников помещений в одних многоквартирных домах, на проведение капитального ремонта в других.

Где и как хранить деньги? – сложный вопрос, который не могу решить однозначно. Каждый из выбранных способов обладает своими особенностями. В обоих случаях есть и плюсы, и минусы. 

Плюсы и минусы специального счета

Собственники, чьи дома обслуживаются управляющими компаниями, могут оформить спецсчет на счете Регионального оператора. В этом случае функции Регионального оператора сводятся просто к открытию счета, причем он по закону не имеет права отказать в этом собственникам. Распоряжаться средствами специального счета Региональный оператор не может, т.к. не имеет права производить какие-либо операции по счету без протокола общего собрания собственников дома – это делают сами жители.

На спецсчете аккумулируются средства собственников конкретного дома – и только на его ремонт они могут идти. Региональный оператор не может использовать эти средства для финансирования капитального ремонта в других МКД. Средства на спецсчете неприкосновенны. Ими вправе распоряжаться только собственники дома. Это гарантия, что деньги никуда не уйдут.

В соответствии с п.8 ст.171 Жилищного кодекса РФ в случае достижения необходимого объема средств, установленного Региональной программой начисление взносов на капитальный ремонт можно приостановить. К примеру, чтобы отремонтировать наш многоквартирный дом, необходимо 1 млн. рублей. Допустим, через 5 лет мы собрали данные средства, далее начисления взносов на капитальный ремонт для нас прекращают.

Средства, накопленные на спец­счете, всегда доступны для собственников, и пустить их в дело можно по решению общего собрания, даже если срок капремонта по региональной программе еще не наступил.

Специальный счет хорош также тем, что с него очень просто перейти на счет Регионального оператора: на это нужен всего месяц. А вот путь обратно гораздо длиннее – два года.

Помимо ежемесячных платежей, перечисляемых на счет банка, дополнительными источниками формирования бюджета дома станут начисляемые банком годовые проценты, а также взимаемые с отдельных собственников пени за несвоевременную уплату платежей за капремонт (далеко не каждый намерен добровольно оплачивать эту услугу). Кроме того, на спецсчет могут поступать и деньги от сдачи в аренду подвалов, стен (от рекламы), земельного участка.

В случае недостатка денег на выполнение намеченных работ собственники могут привлечь дополнительные средства: собрать недостающую сумму с жителей дома или взять кредит в банке.

Осуществление Банком контроля (ст.177 ЖК РФ) за целевым расходованием денежных средств со счета позволит собственникам помещений не волноваться о судьбе своих взносов. Перечень операций, которые могут совершаться по специальному счёту, строго регламентирован Жилищным кодексом РФ. Никакие иные операции не допускаются. Банк, со своей стороны, обязан следить за этим. Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при предоставлении следующих документов:

1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору.

Банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию любого собственника помещения в многоквартирном доме информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете,о всех операциях по данному специальному счету.

А теперь о минусах: Если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, то сами собственники обеспечивают проведение капитального ремонта. Техническим заказчиком в этом случае выступают собственники или уполномоченное собственниками лицо, которое привлекает подрядные организации и заключает с ними договоры. Сами собственники предлагают и определяют срок начала ремонта, перечень и стоимость работ, сами будут заниматься подготовкой сметы, вести технический надзор и, соответственно, сами проверяют качество выполненных работ. Техническим заказчиком в этом случае выступает уполномоченное собственниками лицо, которое привлекает подрядные организации и заключает с ними договоры, проверяет сметы и принимает работы.

Надо будет работать с банком и страховать счет. Банк перечислит деньги подрядчику только после того, когда владельцем спецсчета будет представлен акт приемки работ, подписанный представителями собственников, органов местного самоуправления.

В ЖК РФ не установлена обязанность для Регионального оператора по выставлению квитанций для оплаты взносов на капитальный ремонт. Способ выставления платежных документов для оплаты взносов на капитальный ремонт и лицо, уполномоченное выступать в роли технического заказчика, определяются решениями общего собрания собственников.

Если подойдет срок капремонта и собственники не смогут получить недостающие средства, то придется оформить кредит в банке, т.к. перенести срок ремонта дома на более позднее время — невозможно. Собственники обязаны провести капитальный ремонт в срок, указанный в программе, иначе собранные средства автоматически перейдут на общий счет.

Возможность проведения ремонта раньше срока — только при условии, что жильцы соберут к тому моменту нужную сумму.

Взысканием долгов с неплательщиков будут заниматься тоже сами собственники помещений в МКД.

В то же время банк берет комиссию за кассовое обслуживание. Услуги банка за открытие и обслуживание специального счета на капитальный ремонт оплачиваются собственниками общего имущества в МКД, формирующими фонд капитального ремонта на специальном счете. Решение об оплате комиссий банку за открытие и обслуживание специального счета рассматривается решением собственников многоквартирного дома. Комиссия должна оплачиваться из средств фонда капитального ремонта, превышающих  сумму минимальных взносов на капитальный ремонт, в случае, если такое решение принято собственниками.

Накопления на спецсчете не защищены от инфляции в отличие от накоплений Регионального оператора.

В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение Регионального оператора. Региональный оператор отбирает банк сам по результатам конкурса, порядок и условия проведения которого прописаны в Жилищном кодексе.

Плюсы и минуты Регионального оператора

Выбрать такой способ могут собственники всех многоквартирных домов, включая те, в которых есть ТСЖ и ЖСК.

Региональный оператор создается в виде отдельной структуры. За расходованием средств, за прозрачностью его деятельности следит попечительский совет, куда входят представители органов власти, законодательного собрания, общественности. Его учредителем выступает субъект Федерации при полной ответственности первых лиц за деятельность регионального фонда. Закон достаточно защищает деньги от нецелевого использования и возможных злоупотреблений. Надзор за соблюдением Региональным оператором обязательных требований региональной программы капремонта должен осуществлять Госкомитет РБ по жилищному надзору. Сохранность средств Регионального оператора гарантирована бюджетом. Но даже если вдруг подобное случится, субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение Региональным оператором обязательств перед собственниками несет субъект Федерации.

Контролировать деятельность Регионального оператора капитального ремонта, которому собственники жилья доверят управление их средствами, смогут и сами граждане. Отчёты о выполнении работ будут публиковаться в электронном виде, и каждый человек сможет получить доступ к информации о деятельности Регионального оператора. По каждому дому будет указано, кто и сколько внёс средств на капремонт, как идёт накопление необходимой суммы, какой вид ремонта выбрали граждане.  Средства учитываются Региональным оператором отдельно по каждому собственнику. Каждый собственник в любой момент сможет проверить, какая сумма собрана, сколько и на какие виды работ потрачено. Также Региональный оператор по письменному запросу собственника в течение 10 календарных дней должен направить всю необходимую информацию.

Средства, собранные с населения, не могут быть направлены на содержание Регионального оператора, его расходы оплачивает государство.

Собственникам не придется самим заниматься текущими вопросами: Региональный оператор сам по конкурсу выбирает банки, аккумулирует средства, предлагает собственникам на утверждение предложения по капремонту, выполняет функции технического заказчика: готовит техническое задание на капремонт, при необходимости разрабатывает и утверждает проектную документацию на проведение капремонта; контролирует сроки и качество работ. А главное - осуществляет приемку и финансирование работ, привлекает и контролирует подрядчиков, а также занимается взысканием долгов с неплательщиков и т.д.

Региональный оператор вправе использовать средства, собранные одним домов, на ремонт другого, кому ремонт нужен раньше. Правда, такое перераспределение возможно только в рамках одного муниципального образования и только на возвратной основе. 

Вклады на счетах Регионального оператора будут индексироваться на процент инфляции. 

Предлагаю проанализировать вышеизложенное :Что лучше? Какой вариант выгоднее?

Конечно, собственникам относительно новых домов выгоднее аккумулировать взносы на специальном счете, но за это время и условия банков, и сумма взносов, и инфляция могут измениться. Именно поэтому сбор денег и их расход должен идти под жестким контролем государства. Его государство обещает, но и при этом напоминает - в Гражданском кодексе прописана обязанность собственника отвечать за свое имущество.

Спецсчета не попадают в систему страхования вкладов, поэтому в случае какого-либо инцидента, будет потеряна вся накопленная сумма. В случае со счетом Регоператора сумма потерь не превысит накоплений за 2-3 месяца, так как деньги будут расходоваться ежегодно. Ко всему прочему, не стоит забывать, что инфляция в строительной сфере существенно выше официальной, а банки дают проценты, которые с трудом этот показатель «перекрывают». С каждым годом цены увеличиваются, соответственно обладателям спецсчетов платить придется больше. 

С выбором Регионального оператора наибольшую выгоду обретают жильцы старых домов, ремонт которым требуется в первую очередь, а жители не в состоянии собрать сразу крупную сумму или привлечь заемные средств. Ремонтных работ в таких домах — немало, и каждая — финансовоёмкая. При этом есть дома, на ремонт которых не хватит минимальной ставки капремонта в размере 5,20 (5,80) рубля.

Если собственники в доме активные или созданы ТСЖ или ЖСК, то это прямой путь к открытию специального счета. А если собственники разрозненны, каждый сам за себя, то, скорее всего, их деньги по умолчанию попадут в «общий котел» Регионального оператора.

Так что получается палка о двух концах: что спецсчет, что Региональный оператор.  

У собственников помещений в многоквартирных домах еще есть три месяца – (апрель, май и июнь), чтобы определиться, каким образом собирать средства на капремонт. Если за это время собственники решение не примут, то за них это сделает муниципалитет- взносы будут аккумулироваться на счете Регионального оператора. Стоит напомнить органам местного самоуправления, что они тоже являются собственниками (собственниками неприватизированных квартир) и тоже имеют право инициировать общие собрания собственников помещений в МКД.

И в этот же период необходимо заключить договор с банком. Если не сделать всё это в указанный срок, автоматически будет считаться, что собственники не реализовали своё решение о формировании ремонтного фонда на специальном счёте, и деньги будут уходить Региональному оператору. Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Надо иметь в виду, что специальный счёт для формирования фонда капитального ремонта может быть открыт в российских кредитных организациях, величина капитала которых составляет не менее чем 20 млрд руб. А если владелец счёта - Региональный оператор, есть ещё одно требование к кредитной организации: осуществление деятельности на территории данного региона. Центральный Банк РФ ежеквартально на своем официальном сайте в сети «Интернет» размещает информацию о банках, соответствующих требованиям о величине капитала. Перечень банков из этого списка, которые разработали продукты и готовы обслуживать специальные счета домов и счета Региональных операторов, указан на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. 

На что следует обратить внимание при выборе банка?

На условия обслуживания, а это:

1. Количество пунктов приема платежей

2. Размер комиссии при приеме платежей населения (собственников)

3. Тарифы на открытие и обслуживание специального счета

4. Предел доходности на неснижаемый остаток на специальном счете

5. Предел доходности по размещению временно свободных средств на депозитных счетах

6. В случае кредитования, предельная процентная ставка по выдаваемым кредитам (гарантии, поручительство).

Сейчас, не теряя ни одного дня нужно готовиться к проведению общего собрания собственников помещений о выборе модели формирования фонда ремонта МКД. Инициатором собрания может выступать: председатель и (или) Совет МКД, председатель и (или) правление ТСЖ и ЖСК, инициативная группа, созданная из числа собственников, любой собственник МКД, орган местного самоуправления.

Для принятия решения о формировании фонда капитального ремонта собственникам необходимо:

1. Сформировать повестку дня общего собрания собственников МКД. 

2. Направить сообщения собственникам многоквартирного дома о проведении собрания .

Сообщение о проведении собрания направляется не позднее 10 дней до даты проведения собрания.

В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться


4. Провести собрание.

4.1. Проведение собрания в очной форме. Собрание проводится путем совместного присутствия собственников помещений в данном МКД (либо лиц, действующих по доверенности для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

4.1.1. Регистрация участников собрания путем заполнения реестра регистрации собственников помещений в МКД.

4.1.2. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при участии собственников, обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме). Количество голосов определяется исходя из общей площади помещения собственника.

4.1.3. Учет голосов по рассматриваемым вопросам повестки дня осуществляется председателем и (или) секретарем собрания (либо счетной комиссией, при ее наличии).

4.2. Проведение собрания в заочной форме. В случае если на собрании собственников в очной форме отсутствовал кворум, общее собрание собственников с такой же повесткой дня может быть проведено путем заочного голосования.

4.2.1. Голосование осуществляется путем письменного оформления решения собственника (бюллетеня) и передачи его лицам, инициирующим собрание.

4.2.2. Установление правомочности собрания (собрание считается правомочным при условии поступления решений собственников (бюллетеней), обладающих не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которые получены до даты окончания их приема, указанной в сообщении о проведении собрания в заочной форме.

5. Оформить решение собственников МКД путем составления протокола общего собрания собственников.

6. Довести до собственников МКД о решениях принятых на общем собрании – не позднее чем через 10 дней со дня принятия решения.

7. Открыть специальный счет в российском банке, величина собственных средств (капитала) которого составляет не менее 20 миллиардов рублей. 

8. Представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания, справки банка об открытии специального счета.

В случае, если собственники выбрали формирование Фонда на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:

1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный Постановлением Правительства РБ;

2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный Программой;

3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных Программой;

4) владелец специального счета;

5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если владельцем специального счета определен региональный оператор, выбранная собственниками помещений кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме не выбрали кредитную организацию или эта кредитная организация не соответствует требованиям ЖК РФ, вопрос о выборе кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет, считается переданным на усмотрение Регионального оператора.

В нашем доме в 2012 г. проведен комплексный капитальный ремонт по Федеральному закону №185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Были выполнены следующие работы: замена лифтов, ремонт кровли, фасада, электро-, и водоснабжения, а также водоотведения. Проведена реконструкция системы отопления с установкой узлов автоматического регулирования и учета расхода тепловой энергии. Поэтому надо бы открывать спецсчет, но возникает много вопросов, например, мы копим деньги, а они за это время обесцениваются, та же инфляция, что с этим собираются делать? Именно это заставляет вновь вернуться к рассуждениям на тему: а не отдать ли свои деньги в «общий котел» Регионального оператора?

А что по этому поводу думаете Вы?

К сведению: Постановлением Правительства РБ от 18.07.2013 г. №312 создана некоммерческая организация Фонд «Региональный оператор Республики Башкортостан». Адрес: . Уфа, ул. Бессонова, д. 2а; НОФ «Региональный оператор РБ».

тел.: (347) 216-32-65, факс (347) 216-32-48 -email: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

Режим работы: пн-чт с 8:30 до 17:30 пт с 8:30 до 17:00