Записаться на бесплатные семинары:

по телефону: (347) 246-55-55

через сайт: форма записи на семинар

подробнее о семинарах ...

Влияние законодательных изменений на перспективы развития жилищных отношений в муниципальных образованиях

Журнал "Управление многоквартирным домом", № 02, 2012

Автор: Павленков Ю.В., генеральный директор НП эффективного управления недвижимостью и обеспечения безопасности зданий и сооружений при их эксплуатации “Индустрия Сервейинг” 

Тема: Управление землей и имуществом, жилищным фондом 

Качество законодательных новаций

2011 г. для системы жилищных отношений как никакой другой оказался плодовитым на законодательные и нормативные изменения: поправки в Жилищный кодекс, возвращение к забытой форме первичной организации жителей – советам домов, принятие новых правил предоставления коммунальных услуг, расширение полномочий государства в области жилищного контроля, подготовка к введению обязательного саморегулирования в сфере управления жилой недвижимостью и разработка стандартов управления и предоставления жилищно-коммунальных услуг, изменение порядка проведения и финансового участия собственников в капитальном ремонте общего имущества МКД. В целом все изменения можно квалифицировать как явную тенденцию к наращиванию государственного вмешательства и усилению форм контроля в системе жилищных отношений, направленных прежде всего на жилищные объединения и профессиональных управляющих жилой недвижимостью.

Между тем, несмотря на многочисленные альтернативные экспертные предложения и объективную востребованность изменений, законодательные новации практически не коснулись деятельности производителей коммунальных ресурсов и естественных монополий, роли и функциональных задач отраслевых федеральных и региональных органов исполнительной власти – Федеральной службы по тарифам и региональных энергетических комиссий, не произошло ожидаемых изменений в целевом предназначении Фонда содействия реформированию ЖКХ, не возникло эффекта от региональных центров энергоэффективности и центров частно-государственного партнерства.

Внесенные поправки в Жилищный кодекс, по мнению экспертов, носят поверхностный характер, не устраняют институциональной путаницы в процессах управления общим долевым имуществом многоквартирного дома (МКД), не упорядочивают отношений между собственниками (их объединениями) и профессиональными управляющими жилой недвижимостью, не гармонизируют гражданское и жилищное законодательство в области имущественных прав на объект жилой многоквартирной недвижимости, не устраняют очевидного стоимостного и социального диспаритета в товарных группах жилищных и коммунальных услуг в сторону организаций коммунального комплекса и естественных монополий.

Сохранение устойчивой пропорции в структуре тарифа на жилищно-коммунальные услуги 83 к 17%, в которой более 80% направляется производителям коммунальных ресурсов и лишь 17% расходуется на содержание и устранение возникающих текущих проблем в общем имуществе МКД, привело к тому, что воспроизводство объектов жилой недвижимости из амортизационных (восстановительных) отчислений собственников долгое время осуществлялось по остаточному принципу, а позже и вовсе прекратилось. Данная тенденция, а также несогласованное и, видимо, недостаточно глубокое ведомственное представление о приоритетах развития муниципальных экономик приводит к возникновению у представителей федеральной администрации необоснованных иллюзий, например, о возможности формирования накопительных муниципальных фондов капитального ремонта МКД или реализации инвестиционных программ развития коммунальной и энергетической инфраструктуры за счет средств населения.

С учетом многолетнего, значительно опережающего роста тарифов ЖКУ по сравнению с ростом инфляции и достижения населением предельных возможностей по оплате ЖКУ, одновременное решение задач развития коммунальной инфраструктуры и воспроизводства жилых многоквартирных объектов (в т. ч. реализации мероприятий энергосбережения) за счет населения невозможно.

Предлагаемые к обсуждению министерствами регионального и экономического развития формы капитального ремонта МКД с использованием длительных накопительных схем и вовлечением в них сторонних субъектов (например, доверительных управляющих финансами) на практике представляются трудновыполнимыми даже с учетом их сопровождения санкциями и другими мерами принуждения. В то же время в них практически не представлены и не описаны механизмы не принуждения, а экономических мотиваций собственников, жилищных объединений и управляющих жилой недвижимостью, самостоятельно решающих проблемы повышения энергетической эффективности и восстановления технических характеристик объектов, основанных на интеграции региональных (муниципальных) программ – капитального ремонта МКД и энергосбережения и повышения энергоэффективности.

Развитию мотивационного инструментария к активизации технической и энергосберегающей модернизации МКД за счет собственных средств жителей и управляющих жилищных организаций может способствовать механизм минимизации налога на недвижимость для МКД, на котором выполнены эти работы.

Отдельной оценки заслуживают события 2011 г., связанные с формированием (не без участия федеральной администрации и ведущих СМИ) негативного и в большинстве случаев не соответствующего реальному состоянию дел имиджа управляющих и эксплуатирующих организаций. Естественным и неизбежным следствием агрессивной пропаганды против управляющих жилищных организаций и необоснованных обвинений в финансовых махинациях стала дискредитация института жилищных объединений собственников – ТСЖ. В 2011 г. нанесен существенный урон их поступательному развитию и, кроме того, развитию современного рынка управления жилищными и коммунальными услугами в целом.

Направления развития жилищных отношений 

Между тем, несмотря на разочарование участников рынка в качестве принятых законодательных и нормативных правовых актов, даже в рамках действующего законодательства возможны поиски оптимальных и эффективных моделей управления жилищным и коммунальным комплексами муниципальных экономик. Выбор путей развития зависит главным образом от уровня компетентности и желания изменить состояние дел в жилищном и коммунальном комплексе представителями муниципальных администраций и профессиональных участников рынка.

Совершенствование отношений между органами власти, управляющими и ресурсоснабжающими организациями в сферах тарифообразования, управления объектами жилой многоквартирной недвижимости, в т. ч. капитального ремонта (КР) и энергосбережения, может продвигаться по нескольким направлениям.

Создание условий для реализации программ КР и энергосбережения в МКД при ключевой роли управляющих жилищных организаций. Несмотря на то что вносимые Минэкономразвития России и Минрегиона России законопроекты, направленные на решение задачи КР жилищного фонда России, имеют некоторые отличия (по форме накопления средств, способам управления ими и принципам реализации региональных и муниципальных программ КР МКД), обе предлагаемые схемы в процессе реализации представляются труднореализуемыми, с большим уровнем социальной напряженности и высоким риском неисполнения. 

Связано это прежде всего со сформировавшимся устойчивым трендом недоверия населения к государственным инициативам по накоплению средств для различных целей (пенсионные, социальные, страховые, сберегательные фонды и накопления). Поэтому убедить или, как предлагается, принудить различными санкциями собственников жилья в МКД к необходимости участия в длинных (не менее пяти лет) накопительных схемах для восстановительного ремонта жилья представляется маловероятной задачей. 

Механизм капитального ремонта МКД будет эффективным, если кардинально изменить его цели, задачи и принципы реализации на комплексное техническое и энергоэффективное перевооружение жилищного фонда. 

Цель модернизации – не только восстановление технических характеристик многоквартирного дома, но и существенное повышение его потребительских, в т. ч. энергопотребляющих, качеств с последующей переоценкой рыночной стоимости с учетом новых классов технической безопасности, энергоэффективности, комфортности. 

В качестве альтернативных финансово-экономических и организационных механизмов реализации региональных программ модернизации жилищного фонда с обязательным включением мероприятий повышения энергетической эффективности зданий можно рассматривать: 

  • использование кредитных (заемных) схем финансирования работ по капитальному ремонту МКД с компенсацией процентных ставок по кредитам (части процентных ставок) за счет бюджетных средств (например, через Фонд реформирования ЖКХ, региональные центры энергоэффективности) с участием уполномоченных (аккредитованных при Центробанке РФ для КР МКД) финансовых учреждений; 
  • предоставление бюджетных гарантий и (или) поручительств по предоставляемым кредитными учреждениями на модернизацию МКД займам; 
  • частичное софинансирование работ по энергоэффективной модернизации МКД ресурсоснабжающими организациями и производителями энергосберегающей продукции (за счет предоставления товарных кредитов) в рамках региональных программ энергосбережения; 
  • предоставление налоговых льгот по налогу на недвижимость собственникам МКД, реализующим капитальный ремонт и энергоэффективные мероприятия. 

С помощью таких инструментов будет достигнута интеграция региональных программ комплексного перевооружения жилищного фонда и замещение накопительной формы их финансового обеспечения на кредитную. 

Выплата кредитов и процентов по ним может осуществляться по адресным графикам погашения, дифференцированным с учетом объемов работ и стоимости модернизации конкретного МКД, размеров долевого участия региональных, муниципальных бюджетов и собственников – частных и муниципальных, при определенных условиях – собственных или привлеченных финансовых средств управляющих организаций. Сроки кредитных договоров рассчитываются с учетом получения экономии в расходовании коммунальных ресурсов в результате выполнения энергосберегающих мероприятий и направления высвобождаемых финансовых средств на погашение кредитов. 

Такой механизм создаст мощную мотивацию заказчиков и управляющих организаций МКД (подрядных организаций КР) к реализации качественного ремонта и применению наиболее эффективных энергосберегающих мероприятий и технологий не только на этапе их внедрения, но и на этапе эксплуатации МКД. 

Заказчиками модернизации МКД должны выступать собственники жилых помещений (их объединения – ТСЖ, ЖК, ЖСК, ПК или советы домов) совместно с управляющими жилищными организациями, а наиболее эффективными субъектами заимствований – управляющие организации как коммерческие субъекты, выбранные собственниками жилых помещений или органами власти в соответствии с процедурами Жилищного кодекса и заключившие договор управления МКД на срок модернизации дома плюс период расчета по кредиту. 

 4 шага технической и энергоэффективной модернизации МКД 

  1. Управляющая организация в соответствии с муниципальной программой КР или по заказу собственников совместно с энергосервисной компанией выполняет предварительную оценку восстановительных и энергосберегающих работ в МКД и готовит предложение собственникам (ТСЖ, ЖК, ЖСК). 
  2. Собственники на общем собрании оценивают и утверждают перечень и стоимость работ, а также размер своего долевого финансового участия, заключают договор управления МКД на период модернизации плюс период возврата кредита. 
  3. На основании принятого решения управляющая организация как генеральный подрядчик согласует с муниципальной программой и кредитным учреждением условия и график выполнения работ, привлекает финансовые средства (в т. ч. заемные), совместно с собственниками производит отбор подрядной строительной организации, готовит проект и реализует работы. Осуществляет контроль качества и приемку выполненных работ совместно с собственниками жилья.
  4. Управляющая организация производит новую рыночную оценку МКД, осуществляет управление МКД в соответствии с заключенным договором управления и новым энергоэффективным потенциалом, контролирует исполнение гарантийных обязательств исполнителями КР, обеспечивает экономию энергоресурсов и возврат привлеченных средств. 

 Изменение соотношений в структуре взаимодействия субъектов жилищных и коммунальных отношений муниципального образования при укреплении роли управляющих организаций

Недостаток качественных перемен в системе отношений субъектов жилищной и коммунальной сферы обусловлен несколькими причинами, в частности: . . . 

ПОЛНОСТЬЮ текст статьи можно прочитать в февральском номере журнала "Управление многоквартирным домом"